Kalkulator KPR

Indonesia

Masukkan harga rumah, DP, dan bunga dari bank. Kalkulator ini menunjukkan cicilan selama masa fixed, cicilan setelah bunga jadi floating, total bunga, dan uang yang harus siap sebelum akad: DP ditambah BPHTB, notaris, provisi, dan asuransi.

Rumah dan DP
Rp
%

DP Rp 200.000.000 (20%). Plafon kredit Rp 800.000.000.

Tenor dan bunga
tahun
tahun
%
%

Setelah masa fixed, bank memakai bunga floating yang bisa naik atau turun. Isi dengan asumsi, misalnya 10% sampai 12%, atau tanya bank bunga floating yang berlaku sekarang.

Bayar lebih (opsional)

Pembayaran tambahan langsung mengurangi pokok. Cicilan tetap, jadi kredit lunas lebih cepat. Cicilan dihitung ulang saat bunga berubah.

Rp
Rp
bulan
%
Biaya di luar DP

Semua angka bisa diubah. Default adalah perkiraan umum, bukan tarif pasti bank atau notaris Anda.

Rp
%
%
%
%
%
Rp
Rp
Hasil simulasi

Cicilan fixed (mulai bulan 1)

Rp 6.082.912

Bunga 6,75% per tahun

Cicilan floating (mulai bulan 37)

Rp 7.999.591

Bunga 11% per tahun

Total bunga

Rp 1.050.901.311

Total yang dibayar ke bank

Rp 1.850.901.311

Pokok, bunga, dan pembayaran tambahan

Uang tunai hari pertama

Rp 262.500.000

DP Rp 200.000.000 + biaya Rp 62.500.000

Lunas dalam

20 tahun 0 bulan

Sesuai tenor

Rincian biaya di luar DP
BPHTBRp 37.500.000
Notaris/PPATRp 10.000.000
Provisi bankRp 8.000.000
Administrasi bankRp 1.000.000
AppraisalRp 1.000.000
Asuransi jiwaRp 4.000.000
Asuransi kebakaranRp 1.000.000
Total biaya di luar DPRp 62.500.000
Uang muka (DP)Rp 200.000.000
Uang tunai hari pertamaRp 262.500.000
Cek kemampuan bayar
Rp

Belum tahu gaji bersih Anda? Hitung dengan kalkulator PPh 21.

Isi gaji bersih untuk melihat rasio cicilan terhadap penghasilan.

Pokok dan bunga per tahun
Jadwal angsuran
TahunPokokBungaSisa pokok
1Rp 19.593.759Rp 53.401.185Rp 780.406.241
2Rp 20.958.032Rp 52.036.912Rp 759.448.208
3Rp 22.417.297Rp 50.577.647Rp 737.030.911
4Rp 15.697.462Rp 80.297.630Rp 721.333.449
5Rp 17.513.954Rp 78.481.138Rp 703.819.496
6Rp 19.540.648Rp 76.454.444Rp 684.278.847
7Rp 21.801.869Rp 74.193.223Rp 662.476.978
8Rp 24.324.756Rp 71.670.336Rp 638.152.222
9Rp 27.139.589Rp 68.855.503Rp 611.012.633
10Rp 30.280.150Rp 65.714.942Rp 580.732.483
11Rp 33.784.134Rp 62.210.958Rp 546.948.349
12Rp 37.693.595Rp 58.301.497Rp 509.254.754
13Rp 42.055.454Rp 53.939.638Rp 467.199.300
14Rp 46.922.062Rp 49.073.030Rp 420.277.238
15Rp 52.351.828Rp 43.643.264Rp 367.925.410
16Rp 58.409.921Rp 37.585.171Rp 309.515.489
17Rp 65.169.049Rp 30.826.043Rp 244.346.440
18Rp 72.710.335Rp 23.284.757Rp 171.636.105
19Rp 81.124.291Rp 14.870.801Rp 90.511.814
20Rp 90.511.814Rp 5.483.193Rp 0

Cara menghitung cicilan KPR

KPR di Indonesia umumnya memakai anuitas: cicilan sama setiap bulan, tetapi porsi bunganya besar di awal dan mengecil di akhir.

Cicilan = P × i / (1 − (1 + i)^−n)
i = bunga per tahun / 12
n = sisa bulan
P = sisa pokok
  1. Bunga bulan ini = sisa pokok × i. Sisa cicilan masuk ke pokok.
  2. Saat masa fixed habis, sisa pokok dihitung ulang dengan bunga baru dan sisa bulan. Karena itu cicilan bisa melonjak walaupun tenor tidak berubah.
  3. Pembayaran tambahan mengurangi sisa pokok. Cicilan tetap, jadi kredit lunas lebih cepat. Penalti pelunasan dihitung dari jumlah yang dibayar lebih.
  4. BPHTB = tarif × (harga transaksi − NPOPTKP), dan nol bila harga tidak melebihi NPOPTKP.

Contoh hitungan

Rumah second Rp1.000.000.000 di Jakarta, DP 20% (Rp200.000.000), kredit Rp800.000.000, tenor 20 tahun.

  • Bunga fixed 6,75% selama 3 tahun: cicilan Rp6.082.912 per bulan.
  • Setelah itu floating 11%: sisa pokok sekitar Rp737.030.911 dihitung ulang untuk 204 bulan, cicilan naik menjadi Rp7.999.591 (naik Rp1.916.679, sekitar 31,5%).
  • Total bunga sekitar Rp1.050.901.311 dan total yang dibayar ke bank sekitar Rp1.850.901.311.
  • Biaya di luar DP Rp62.500.000 (BPHTB Rp37.500.000, notaris Rp10.000.000, provisi Rp8.000.000, asuransi Rp5.000.000, administrasi dan appraisal Rp2.000.000), sehingga uang tunai hari pertama Rp262.500.000.

Biaya KPR selain DP

DP bukan satu-satunya uang yang harus siap. BPHTB dibayar pembeli ke pemda, biasanya terbesar. Lalu ada notaris/PPAT untuk akta jual beli dan balik nama, provisi dan administrasi bank, appraisal, serta asuransi jiwa dan kebakaran yang diwajibkan bank. Rumah baru dari developer kena PPN, kecuali ada insentif PPN DTP. Total semuanya sering 5% sampai 8% dari harga rumah.

Dasar hukum

  • UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD): tarif BPHTB maksimal 5% dan NPOPTKP minimal Rp80.000.000 untuk perolehan pertama (Pasal 46).
  • Perda DKI Jakarta No. 1 Tahun 2024 tentang Pajak dan Retribusi Daerah: tarif BPHTB 5% dan NPOPTKP Rp250.000.000 untuk perolehan hak pertama.
  • PMK No. 90 Tahun 2025: PPN ditanggung pemerintah untuk rumah tapak dan rumah susun baru tahun 2026.
  • PMK No. 131 Tahun 2024: tarif PPN 12% dengan dasar pengenaan 11/12 harga, sehingga efektif 11%.
  • PP No. 24 Tahun 2016: honorarium PPAT maksimal 1% dari nilai transaksi.

Aturan dan angka default terakhir dicek: 2026-11-14

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa beda bunga fixed dan floating di KPR?

Bunga fixed tetap selama masa yang dijanjikan, biasanya 1 sampai 5 tahun pertama. Setelah itu bunga floating mengikuti kebijakan bank dan suku bunga pasar, jadi bisa naik atau turun. Saat bunga berubah, bank menghitung ulang cicilan dari sisa pokok.

Berapa bunga floating yang sebaiknya saya asumsikan?

Tidak ada angka resmi. Banyak bank memasang bunga floating di kisaran 10% sampai 12%, tetapi bank Anda bisa berbeda. Minta bunga floating terkini dan pasal perubahannya di penawaran kredit, lalu coba beberapa angka di kalkulator.

Apa saja biaya KPR selain DP?

BPHTB, honorarium notaris/PPAT, provisi dan administrasi bank, appraisal, asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan PPN untuk rumah baru. Semuanya muncul di tabel rincian dan bisa Anda ubah.

Bagaimana BPHTB dihitung?

BPHTB sama dengan 5% dikali (harga transaksi dikurangi NPOPTKP). Di Jakarta NPOPTKP untuk perolehan pertama Rp250.000.000, jadi rumah Rp1 miliar kena BPHTB Rp37.500.000. Jika NJOP lebih tinggi dari harga transaksi, dasar pajaknya NJOP. Di daerah lain NPOPTKP dan tarif ditetapkan perda masing-masing.

Apakah rumah baru dari developer kena PPN?

Ya, efektif 11% dari harga, selama developer berstatus PKP. Untuk tahun 2026 ada PPN DTP 100% atas PPN dari bagian harga sampai Rp2 miliar, untuk rumah berharga maksimal Rp5 miliar yang diserahterimakan sampai 31 Desember 2026. Pemerintah sudah mengumumkan perpanjangan sampai 31 Desember 2027, tetapi per November 2026 PMK-nya belum terbit. Karena itu opsinya mati secara default; nyalakan kalau serah terima rumah Anda tercakup.

Berapa cicilan KPR yang aman dibanding gaji?

Pedoman umum bank dan perencana keuangan adalah 30% sampai 35% dari gaji bersih, termasuk cicilan lain. Hitung rasio dengan cicilan setelah bunga floating, bukan hanya cicilan masa fixed.

Apa untungnya bayar lebih untuk pokok KPR?

Pokok yang berkurang lebih cepat membuat bunga bulan-bulan berikutnya lebih kecil, sehingga total bunga turun dan kredit lunas lebih awal. Cek dulu penalti pelunasan di perjanjian kredit. Kalkulator ini memotong penalti dari simulasi.

Apakah hasil kalkulator sama dengan tagihan bank?

Biasanya selisihnya kecil. Bank bisa membulatkan angka, menghitung bunga per hari, atau memakai tanggal jatuh tempo yang berbeda. Gunakan hasil ini untuk membandingkan skenario, lalu minta simulasi resmi dari bank.

Kalkulator keuangan lainnya

  • Kalkulator THR

    Hitung THR karyawan tetap, kontrak, karyawan baru (proporsional), dan harian lepas, lengkap dengan perkiraan potongan PPh 21 dan batas waktu bayar.

  • Kalkulator PPh 21 dan Gaji Bersih

    Hitung PPh 21 TER bulanan, potongan Desember, dan gaji bersih (take home pay) setelah BPJS dan pajak.

  • Kalkulator BPJS

    Hitung iuran BPJS Kesehatan dan BPJS Ketenagakerjaan (JHT, JP, JKK, JKM) dari gaji, porsi perusahaan dan karyawan.

  • Kalkulator Kos vs Apartemen

    Bandingkan biaya bulanan, uang di muka, dan total 12 bulan antara kos dan apartemen, termasuk ongkos dan waktu perjalanan ke kantor.

  • Kalkulator Kredit Mobil

    Hitung cicilan kredit mobil untuk pasar Indonesia

  • Kalkulator Pensiun FIRE

    Hitung angka Financial Independence Retire Early Anda menggunakan aturan 4%